Udlejers opsigelse af boliglejemål

Udlejers opsigelse af boliglejemål

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

Ved en ophævelse skal lejer fraflytte lejemålet straks, som følge af lejers manglende betaling af leje, eller som følge af lejers øvrige væsentlige misligholdelse af kontrakten. En ophævelse kan sidestilles med at kontrakten ”rives i stykker” uden noget varsel.

Ved en opsigelse får lejer et varsel svarende til det, der er aftalt i lejekontrakten. Opsigelse sker ikke nødvendigvis som følge af lejers misligholdelse, men kan også ske, hvis udlejer for eksempel selv ønsker at benytte det lejede.

Du kan læse mere udlejers ophævelse af boliglejemål her.

Begrundelse og opsigelsesvarsel

Hvis udlejer opsiger lejer, skal opsigelsen være skriftlig, og skal modsat lejers opsigelse indeholde en begrundelse.

Det er vigtigt, at opsigelsen af lejer indeholder en gyldig begrundelse. Begrundelsens gyldighed afhænger af, hvilken type beboelse der er tale om.

Opsigelsesvarslet for de forskellige typer af lejemål er som følger:

• Udlejning af enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig. Her er opsigelsesvarslet minimum 1 måned.

• Beboelseslejlighed i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene. Her er opsigelsesvarslet minimum 1 år.

• Ejer- eller andelsbolig som udlejer selv ønsker at bebo. Her er opsigelsesvarslet minimum 1 år. Udlejer skal også faktisk ville bo i lejemålet selv. Det er ikke nok at bruge lejemålet til noget andet en gang i mellem. Hvis det senere viser sig at udlejer ikke havde planer om at bo i boligen, kan lejer have krav på erstatning. Desuden må udlejer hverken eje eller være andelshaver i andre boliger som lejes ud på opsigelsestidspunktet. Denne regel gælder dog kun for lejemål indgået efter d. 1. juli 2015.

• Lejer forbryder sig mod god skik og orden eller reglerne i ejendommens husorden. Her er opsigelsesvarslet 3 måneder. Før udlejer kan opsige lejer på baggrund af brud på husordenen i ejendommen, skal udlejer først give et skriftligt påbud herom, så lejer har mulighed for at rette op på sin adfærd. Udlejer kan først opsige lejemålet, hvis der efter flere påbud fortsat sker overtrædelse af husordenen. Udlejer skal kunne dokumentere overtrædelsen og de gener, den har medført.

Ejendommen sælges til en anden.

Beslutter udlejer sig for at sælge den ejendom eller den konkrete bolig, som lejemålet består af, har dette ingen betydning for lejekontrakten. Lejer kan stadig blive boende i boligen på samme vilkår som før, og lejeaftalen kan ikke opsiges på denne baggrund. Overtager en ny person ejendommen fra udlejer, bliver denne ny udlejer på uændrede vilkår.

Hvordan skal opsigelsen afsendes?

Dokumenter.dk anbefaler, at opsigelsen sendes som quickbrev, samt som rekommanderet brev og med afleveringsattest. Du kan tillige med fordel sende opsigelsen pr. mail, hvor du anmoder lejer om kvittering for modtagelse og læsning. Hvis opsigelsen overbringes af dig personligt, skal lejeren kvittere for modtagelsen.

Kan lejer gøre indsigelse til opsigelsen?

Hvis lejer er uenig i opsigelsen eller ikke mener, at opsigelsen sker på et gyldigt grundlag, kan lejer gøre indsigelse.

Lejers indsigelse skal fremsættes senest 6 uger efter at udlejers opsigelsesskrivelse er kommet frem til lejeren. Lejers indsigelse skal være skriftlig.

Hvad skal udlejer gøre, hvis lejer gør indsigelse mod opsigelsen?

Hvis lejer rettidigt har fremsat en indsigelse, skal udlejer vurdere, om opsigelsen fastholdes. Hvis udlejer vil fastholde opsigelsen, skal udlejer senest 6 uger efter udløbet af lejers 6 ugers frist, anlægge sag ved boligretten. Retten vil herefter tage stilling til, om opsigelsen kan opretholdes.

Udlejers genudlejningspligt

Udlejer skal være opmærksom på sin genudlejningspligt. Flytter lejer ud af boligen inden fristens udløb, skal udlejer forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt, hvis boligen fortsat skal lejes ud.

Som udgangspunkt skal lejer betale husleje indtil opsigelsesperiodens udløb, selvom lejer er fraflyttet lejemålet. Dette bliver lejer imidlertid fritaget for, hvis det lykkes udlejer at finde en anden lejer til at overtage lejemålet i den periode hvor den tidligere lejer forsat hæftede for husleje eller hvis udlejer helt beslutter sig for at stoppe udlejning af boligen.

Udlejer kan således ikke opkræve dobbelt husleje i opsigelsesperioden, hvis der findes en ny lejer, efter den tidligere lejer er fraflyttet.

Det påhviler udlejer som en pligt at forsøge at genudleje boligen. I tilfælde af at udlejer ikke gør et reelt forsøg på at finde en ny lejer, kan den tidligere lejer blive fritaget for at betale husleje i den resterende del af opsigelsesperioden.

Hvem har udarbejdet opsigelsen på Dokumenter.dk?

Udlejers opsigelse af boliglejemål er udarbejdet af Mathias Tegen og Synne Høj Nørgaard.

Mathias og Synne er advokater med speciale i fast ejendom og har omfattende erfaring indenfor boliglejeret, erhvervslejeret og transaktioner.

Mathias og Synne arbejder til dagligt hos advokatfirmaet Donatzky & Partnere i København.